Potencjał i wyzwania rynku
Podczas gdy w krajach zachodniej Europy rynek senioralny jest już stosunkowo dojrzały i rozgrzany, z bogatym portfolio inwestycyjnym, w Polsce ten segment dopiero raczkuje. Inwestorzy, póki co, traktują tę klasę aktywów jako majątek, który „miło mieć w portfelu”, doceniając, jak się wydaje, głównie jego walor społeczny wpisujący się w szeroko dyskutowane ostatnio kryteria ESG (environmental, social, corporate governance). Tymczasem mieszkania senioralne na wynajem stanowią w długim horyzoncie czasowym stabilną alternatywną klasę aktywów. Brak instytucjonalnych i profesjonalnych operatorów o ugruntowanej pozycji na tym rynku na pewno stanowi przeszkodę, a mała skala działających inwestycji nie skłania, jak na razie, inwestorów do aktywnych akwizycji. Nie ulega jednak wątpliwości, że w obliczu zmieniających się wzorców kulturowych (odchodzenie od modelu rodziny wielopokoleniowej, ekonomia współdzielenia) oraz realiów demograficznych (starzenie się społeczeństwa) pojawiają się nowe wyzwania wymagające strategicznego podejścia i innowacyjnych rozwiązań w celu zniwelowania luki między samodzielnym mieszkaniem starszych osób a domami opieki.
Istotnym czynnikiem mającym wpływ na decyzje inwestycyjne, a tym samym na oczekiwaną stopę zwrotu z inwestycji, bez wątpienia są obciążenia podatkowe. Abstrahując od rozważań nad wysokością stawek w podatku od nieruchomości czy wprowadzonych Polskim Ładem ograniczeń w odniesieniu do amortyzacji budynków mieszkalnych, ważną pozycję w modelowaniu zajmuje podatek od towarów i usług (VAT), istoty którego, z uwagi na zwięzłą formę tej publikacji, chciałabym zaledwie dotknąć (o czym poniżej).
Na co warto zwrócić uwagę, przystępując do projektu?
Przeznaczenie gruntu pod inwestycję deweloperską wynika z planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji lub innych odpowiednich aktów prawa miejscowego. Klasyfikacja gruntu warunkuje jednocześnie docelowy rodzaj budynku, który może zostać na nim posadowiony, a także jego odpowiednią pozycję w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). Nie determinuje natomiast sposobu użytkowania budynku w ramach najmu długo- ani krótkoterminowego, ani bezpośrednio sposobu opodatkowania VAT usług świadczonych w fazie operacyjnej, co jednocześnie nie oznacza, że podjęcie każdego rodzaju aktywności jest możliwe.
Trzeba przy tym z jednej strony mieć na względzie, że jeżeli inwestycja spełnia kryteria mieszkaniowe, to VAT naliczony jest najczęściej kosztem, a zatem stosowana stawka jest istotna ze względu na efektywność projektu (brak prawa do odliczenia części VAT naliczonego). Z drugiej strony inwestycja o charakterze niemieszkalnym czy mieszanym pozwala na głębszą eksplorację zasady neutralności podatku VAT.
Ważne są detale
Budowlane grunty niezabudowane co do zasady podlegają podstawowej 23-procentowej stawce VAT. Podatkowe ujęcie nabycia gruntu zabudowanego determinuje historia budynku oraz znajdujących się na nim budowli. I choć zbycie gruntów zabudowanych podlega opodatkowaniu VAT, to należy pamiętać, że przy spełnieniu określonych warunków, może mieć zastosowanie obowiązkowe lub dobrowolne zwolnienie z VAT. Prawidłowa kwalifikacja transakcji istotna jest z perspektywy zarówno nabywcy, jak i sprzedawcy, ponieważ determinuje prawo do odliczenia VAT naliczonego albo wskazuje na konieczność poniesienia ciężaru podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Jeśli chodzi o stawki podatku, to podstawową jest 23% VAT. Przy spełnieniu określonych przesłanek istnieje możliwość zastosowania obniżonej do 8% stawki VAT, m.in. od dostawy, budowy czy remontu obiektów budowlanych zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.
Budowa budynku z mieszkaniami senioralnymi na wynajem w formule budynku zamieszkania zbiorowego, tj. domu mieszkalnego dla starszych ludzi, choć nie wymieniona literalnie w przepisach o PKOB, wydaje się zawierać w klasie 1130 tej klasyfikacji, w konsekwencji czego zastosowanie 8-procentowej stawki VAT przy sprzedaży lub budowie takiego budynku nie powinno raczej budzić wątpliwości.
Należy jednak zwrócić uwagę na kształtującą się ostatnio niekorzystną linię interpretacyjną organów podatkowych (nieznajdującą na razie poparcia w orzecznictwie sądów administracyjnych) odchodzącą od potwierdzania przypisania obiektu do działu 11. PKOB jako wystarczającego, a akcentującą walor stałości miejsca zamieszkania rezydentów jako przesłanki koniecznej do zaklasyfikowania budynku do obiektów objętych społecznym programem mieszkaniowym, a tym samym determinującym możliwość zastosowania preferencyjnej 8-procentowej stawki podatku VAT.
Dla porównania: budowa lub sprzedaż budynku z mieszkaniami senioralnymi na wynajem w formule budynku hotelowego objętego grupowaniem PKOB w klasie 1211 będzie podlegała podstawowej 23-procentowej stawce VAT. Pomoc w prawidłowym nadaniu budynkowi symbolu według klasyfikacji PKOB uzyskuje się, kierując zapytanie do Głównego Urzędu Statystycznego (GUS).
Klasyfikacja podatkowa świadczonych usług
Przyjmując, że lokale mieszkalne będą wynajmowane seniorom wyłącznie na cele mieszkaniowe i będą zaspakajały wyłącznie potrzeby mieszkaniowe najemców, a wynajmujący będzie świadczył te usługi na własny rachunek, świadczone przez niego usługi będą korzystały ze zwolnienia z VAT (nie dotyczy to czynszu za tzw. najem krótkoterminowy ani świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem, które podlegają 8-procentowej stawce VAT, jak usługi hotelowe). Szkopuł w tym, że żadne przepisy bliżej nie definiują pojęcia „cele mieszkaniowe”.
Ponieważ wyżej wspomniane zwolnienie z VAT stanowi wyjątek od zasady, którą jest opodatkowanie sprzedaży 23-procentową stawką podatku, powinno być interpretowane ściśle. Warto też wspomnieć, że wynajmujący senioralne mieszkanie serwisowane wraz z dostępem do mediów może świadczyć dodatkowe usługi. Wówczas senior otrzyma jedno świadczenie składające się z kilku nierozerwalnie związanych ze sobą elementów. Uznanie go za usługę o charakterze złożonym będzie skutkowało jego opodatkowaniem jednolitą stawką VAT, właściwą dla świadczenia głównego, czyli np. zwolnionej z VAT. Jeżeli jednak w skład świadczonej usługi będą wchodziły czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, lecz mogą mieć charakter samoistny, to nie będzie podstaw do traktowania ich jako elementu usługi kompleksowej (w tym przypadku zwolnionej). Będą to natomiast odrębne świadczenia, które należy opodatkować według stawek właściwych dla poszczególnych oferowanych świadczeń. Pomocne przy określeniu stawki podatku dla świadczonej usługi może okazać się pozyskanie wiążącej informacji stawkowej (WIS).
Zasadność planowania
Prawo do odliczenia VAT naliczonego przysługuje podatnikowi w zakresie, w którym nabywane towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Jeżeli zatem przyjmiemy, że usługa najmu lokali mieszkalnych na rzecz seniorów będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, to nie zostanie spełniony podstawowy warunek uprawniający do odliczenia VAT, a mianowicie związek dokonanych zakupów ze sprzedażą opodatkowaną tym podatkiem. Powyższe nie będzie dotyczyło zakupów związanych ze świadczeniem usług dodatkowych, niejako uzupełniających, ale w istocie odrębnych od usługi najmu, od których podatek będzie płacony.
Strategia i przyszłość
Inwestowanie w nieruchomości senioralne w Polsce to nie tylko kwestia analizy ekonomicznej czy społecznej, lecz także zrozumienie złożonych aspektów podatkowych. Przyszłość tego segmentu rynku wygląda obiecująco, wymaga jednak od inwestorów przemyślanej strategii i elastyczności w podejmowaniu decyzji. Jednocześnie istnieją instrumenty, które pomagają zarządzać ryzykiem podatkowym towarzyszącym tej formie inwestowania.
