Zazielenianie floty wymaga jednak zapewnienia możliwości ładowania aut elektrycznych. Dlatego ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie regulacji prawnych, które wymuszają rozwój infrastruktury ładowania aut elektrycznych, także w budynkach prywatnych. Oznacza to określone obowiązki dla właścicieli i zarządców budynków niemieszkalnych, w tym biurowych.
Obecnie obowiązujące wymogi dotyczące budynków niemieszkalnych
Obowiązujące aktualnie wymogi dotyczące zapewnienia odpowiedniej infrastruktury do ładowania aut elektrycznych w budynkach wynikają ze zmian wprowadzonych do ustawy o elektromobilności w 2021 roku.
Projektując nowy budynek niemieszkalny (np. biurowy), z którym związanych jest więcej niż 10 stanowisk postojowych znajdujących się wewnątrz nieruchomości lub przylegających do niej, należy przewidzieć zainstalowanie co najmniej jednego punktu ładowania oraz infrastruktury kanałowej (tj. kanałów na przewody i kable elektryczne) umożliwiającej zainstalowanie co najmniej jednego punktu ładowania na 5 stanowisk postojowych.
Opisany wymóg znajduje zastosowanie odnośnie do obiektów zarówno nowo budowanych, jak i podlegających określonego rodzaju przebudowie lub remontowi dotyczącego parkingu albo instalacji elektrycznej budynku – o ile koszt wykonywanych prac w zakresie przebudowy lub remontu przegród zewnętrznych albo systemów technicznych budynku wynosi ponad 25% wartości budynku, a koszty instalacji punktów ładowania i infrastruktury kanałowej nie przekraczają 7% całkowitego kosztu przebudowy ani remontu.
Warto pamiętać, że przepisy nie przewidują konieczności dostosowania istniejących nieruchomości do tego wymogu (o ile nie dokonujemy przebudowy ani remontu danego budynku). Opisane wymagania nie będą także ich dotyczyć, jeśli pozwolenie na budowę (lub inna odpowiednia decyzja) zostało wydane przed 24 grudnia 2021 roku, ewentualnie przed tą datą złożono wniosek o wydanie pozwolenia na budowę lub dokonano wymaganego prawem budowlanym zgłoszenia budowy lub robót budowlanych. Wymóg nie dotyczy także budynków będących własnością małych ani średnich przedsiębiorców.
Obowiązek dostosowania istniejących budynków
Kolejny obowiązek dotyczy budynków niemieszkalnych, z którymi związanych jest więcej niż 20 stanowisk postojowych (wewnętrznych lub przylegających). Ich właściciele lub zarządcy do 1 stycznia 2025 r. muszą zapewnić zainstalowanie minimum jednego punktu ładowania oraz infrastruktury kanałowej (tj. kanałów na przewody i kable elektryczne) umożliwiających późniejszą instalację punktów ładowania na minimum jedno na 5 stanowisk postojowych.
Obowiązek ten dotyczy nie tylko obiektów nowo budowanych lub poddawanych przebudowie, lecz także istniejących – z wyjątkiem tych, które są własnością małych i średnich przedsiębiorców. Oznacza to, że właściciele i zarządcy budynków z ponad 20 stanowiskami postojowymi wewnątrz nieruchomości lub przylegającymi do niej mają niecały rok na zainstalowanie wymaganych punktów ładowania oraz infrastruktury kanałowej.
Wątpliwości wokół obowiązujących regulacji
Opisane wyżej regulacje budzą pewne wątpliwości praktyczne. Trudności może nastręczać chociażby określenie, z iloma stanowiskami związany jest dany budynek, a w konsekwencji – czy jest on objęty opisanymi obowiązkami. Dotyczą one nieruchomości związanych z określoną liczbą (10 lub 20) stanowisk postojowych wewnątrz lub przylegających do nich. Przylegającymi będą nie tylko stanowiska postojowe, które znajdują się bezpośrednio przy budynku (stykają się z nim), lecz także te, które są od niego oddalone, ale stanowią własność właściciela nieruchomości lub są wykorzystywane na jej potrzeby na podstawie innego tytułu prawnego.
Dlatego wyliczenie stanowisk postojowych związanych z budynkiem i tym samym określenie, którym wymogom on podlega, wymaga zapoznania się ze stanem prawnym i sposobem jego użytkowania i parkingu.
Tymczasem brak wypełnienia opisanych wyżej obowiązków dotyczących instalowania punktów ładowania i infrastruktury kanałowej w nieruchomości może mieć negatywne konsekwencje biznesowe dla jej właściciela lub zarządcy. Budynek niewyposażony w infrastrukturę ładowania aut elektrycznych może stać się nieatrakcyjny dla najemców, którzy realizują własną strategię w zakresie zrównoważonego rozwoju (ESG), zwłaszcza gdy w ramach tej strategii zdecydowali się na korzystanie z floty aut elektrycznych. To z kolei może skutkować obniżeniem wartości nieruchomości.
Brak spełnienia wymogów prawnych dotyczących budynku może prowadzić do zarzutów niespójności działań jego właściciela lub zarządcy z celami określonymi w strategii ESG. To może wpłynąć na negatywny odbiór właściciela lub zarządcy nieruchomości przez rynek, a nawet skutkować posądzeniami o nierzetelny marketing ekologiczny (tzw. greenwashing).
Wymogi wynikające z afir
Począwszy od kwietnia br. we wszystkich krajach UE, w tym Polsce, zastosowanie znajdą regulacje wynikające z Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2023/1804 z dnia 13 września 2023 r. w sprawie rozwoju infrastruktury paliw alternatywnych i uchylenia dyrektywy 2014/94/UE (AFIR). Wśród nich znalazł się między innymi wymóg zapewnienia możliwości ładowania ad hoc w ogólnodostępnych punktach ładowania, czyli bez konieczności rejestrowania się u danego operatora punktu ładowania lub zawierania z nim szczególnej umowy oraz wyposażenia takich punktów w urządzenia umożliwiające płatności według powszechnie stosowanych metod (za pomocą karty lub kodu QR, w zależności od mocy punktu).
Wymogi te dotyczą ogólnodostępnej infrastruktury ładowania aut elektrycznych. W praktyce warto ocenić, czy dany punkt ładowania znajdujący się w naszym budynku jest ogólnodostępny czy też nie. Może nim być taki, który znajduje się na terenie prywatnym, nawet z ograniczonym dostępem – o ile jest on dostępny dla ogółu społeczeństwa.
Punkt ładowania znajdujący się w biurowcu i dostępny tylko dla jego najemców nie będzie z zasady ogólnodostępny. Stanie się on jednak taki, jeśli możliwość ładowania swoich pojazdów otrzymają podmioty trzecie.
Nowe wymogi na horyzoncie
Ustawodawca europejski szykuje zmiany dotyczące infrastruktury ładowania aut elektrycznych, która powinna zostać zainstalowana w budynkach (także biurowych). Będą one wynikać ze zmian do dyrektywy w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EPBD – Energy Performance of Buildings Directive)
Procedowane zmiany zakładają, że w odniesieniu do nowych obiektów i tych poddawanych ważniejszym renowacjom mających więcej niż 5 miejsc parkingowych (wewnątrz lub przylegających do niego) pojawi się konieczność instalacji co najmniej jednego punktu ładowania na każde 5 miejsc parkingowych, a także wbudowanego okablowania dla co najmniej 50% miejsc parkingowych oraz kanałów dla przewodów elektrycznych dla pozostałych miejsc parkingowych, co umożliwi późniejszą instalację punktów ładowania. W przypadku budynków biurowych wymagana ma być instalacja co najmniej jednego punktu ładowania na każde 2 miejsca parkingowe.
Od 1 stycznia 2027 roku we wszystkich budynkach niemieszkalnych, w których jest więcej niż 20 miejsc parkingowych, wymagane będzie zamontowanie co najmniej jednego punktu ładowania na każde 10 miejsc parkingowych lub kanały dla przewodów dla kabli elektrycznych, na co najmniej 50% miejsc parkingowych, aby umożliwić instalację na późniejszym etapie punktów ładowania pojazdów elektrycznych.
Opisane wyżej wymogi wynikają z projektu zmian do EPBD i nie weszły jeszcze w życie – choć powinno to nastąpić w najbliższych tygodniach, co zmusi polskiego ustawodawcę do dostosowania obowiązujących obecnie wymogów wynikających z ustawy o elektromobilności do tych wynikających ze zmienionej EPBD. Ostateczny kształt nowych wymagań, które będą obowiązywać w Polsce, poznamy po przyjęciu odpowiednich ustaw przez naszego ustawodawcę. Nie będą one jednak łagodniejsze niż te wynikające z przyjętych na poziomie UE zmian do EPBD.
Praktyczne skutki regulacji
Opisane wyżej regulacje to nowe wyzwanie dla właścicieli i zarządców nieruchomości. Powinni oni już teraz zaplanować instalację wymaganych punktów ładowania i infrastruktury kanałowej w posiadanych lub zarządzanych budynkach związanych z ponad 20 stanowiskami postojowymi. Mają na to zaledwie kilka miesięcy (instalacja musi nastąpić przed 1 stycznia 2025 r.). To niewiele czasu, wziąwszy pod uwagę procedury, które muszą poprzedzić instalację. Obowiązujące wymogi dotyczące infrastruktury ładowania pojazdów elektrycznych w budynkach powinny być uwzględnione na etapie planowania budowy lub przebudowy budynków z więcej niż 10 stanowiskami postojowymi.
Planując budowę lub przebudowę obiektu, warto nie ograniczać się do minimum wynikającego z obecnie obowiązujących przepisów, ale uwzględnić ich planowane zmiany. Pozwoli to uniknąć konieczności późniejszego przeprojektowania lub przebudowy, a także zwiększy atrakcyjność budynku dla najemców.
